Sålde Funcom i Mars då jag trodde att aktien skulle gå kräftgång fram till release. Tyvärr hade jag fel och aktien steg från NOK 15.67, där jag sålde, till NOK 22-23. Igår den 7:e Maj, dagen innan släppet av Conan Exiles så gick aktien ner 8% som mest. Detta i samband med att alla nya recensioner (1000 av 15000) på steam hyllar spelet och hur långt det har kommit från sin tid i Early Access. Jag passade därför på att köpa 900 aktier till en aktiekurs på NOK 20.4. Bolaget utgör endast 4% av portföljen. I samband med lanseringen idag så steg aktien 10% på nyheten att bolaget har sålt 1 miljon exemplar av spelet under Early Access och jag valde att behålla hela innehavet. Försäljningssiffran innehåller bara försäljningar genom Steam samt till Xbox. Spelet släpps till PS4 idag. Då kvaliteten på spelet har ökat markant så tror jag det kommer sälja bra givet att det är en riktigt populär genre. Konkurrerande spel som Ark, The Forest, Rust, Subnautica och 7 days to die har sålt
Kvartalsrapport Q1: Castellum och Hemfosa
Idag släppte Castellum och Hemfosa sina kvartalsrapporter för det första kvartalet 2017. Precis som förväntat så var det ingen större skräll för något av bolagen, men båda bolagen levererade stabila resultat i mina ögon. Jag tycker att Hemfosas rapport var starkare då de deras förvaltningsresultatet växte starkare. Som vanligt så är det förvaltningsresultatet jag tittar mest på då det är just detta som kan hållas stabilt över tiden. Det gör det möjligt att prediktera framtida intjäningsförmågan lättare. Detta gäller ju självklart bara fastighetsbolag som har ett fokus på uthyrning. Just nu vågar jag inte investera i några transaktionsdrivna fastighetsbolag. Delvis på grund av det nya skatteförslaget men också på grund av att jag anser att fastigheter är övervärderade i stora delar av landet.Sammanfattningsvis så tycker jag att Hemfosa har större potential men också en högre risk i och med den ökade belåningen i form av preferensaktier. Men om man bortser från belåningen så anser jag att Hemfosa har lägre risk när det kommer till fastighetsbeståndet. Delvis på grund av den geografiska spridningen mellan Sverige, Norge och Finland. Men också på grund av det stora fokuset på samhällsfastigheter. Den största risken jag ser i Hemfosa är VD:n Jens Engwall. För er som inte är insatta så lyfte han kungsleden till skyarna. Men upp som en sol och ner som en pannkaka. Det visade sig att ledningen i Kungsleden hade tillämpat felaktiga skatteprinciper och bolaget åkte på en rejäl skattesmäll.
Hemfosa Fastigheter
Hemfosa Fastigheter fortsätter att växa i rask takt under ledning av Jens Engwall. Några väsentliga händelser under och efter kvartalet:
- Bolaget tecknade ett avtal om att bli helägare till ett specialistsjukhus och lokalmedicinskt center i Gardermoen, Norge. Idag samäger Hemfosa sjukhuset genom ett joint venture.
- Hemfosa emitterade obligationer om 750 miljoner kronor.
- Hyresintäkterna uppgick till 722 miljoner kronor, jämfört med 650 miljoner kronor Q1-2016.
- Förvaltningsresultatet uppgick till 447 miljoner kronor jämfört med samma period 2016 på 340 miljoner kronor. Vilket motsvarar ett förvaltningsresultat på 2,66 kronor per stamaktie, jämfört med föregående års förvaltningsresultat på 2,31 kronor per stamaktie.
Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade därmed med 15,15 procent. Mycket bra. Från rapporten går det också att urskilja att 65 procent av fastighetsbeståndet består av samhällsfastigheter. Att jämföras med samma period föregående år då 61 procent av fastighetsbeståndet utgjordes av samhällsfastigheter. Som ni kan se i bilden nedanför så ökade soliditeten (belåningen minskade) och substansvärdet ökade från 80,61 kr till 100,89 kr.
Castellum
Castellum tuffar på i vanlig ordning och det kommer väl inte som någon överraskning. Bolaget är ett av börsens pålitligaste bolag i min mening. Några av höjdpunkterna från rapporten följer nedan:
- Förvaltningsresultatet ökade till 592 miljoner kronor från 376 miljoner kronor under samma period föregående år. Detta motsvarar ett förvaltningsresultat om 2,17 kronor per aktie, att jämföras med förvaltningsresultatet från samma period föregående år på 1,99 kronor per aktie. En tillväxt på 9 %.
- Bolaget har ökat sin närvaro i Stockholm vilket jag finner lite oroväckande då fastighetspriserna är minst sagt höga i området. 22,82 procent av fastighetsbeståndet utgörs av fastigheter i Stockholm.
- Resultatet påverkades väldigt positivt av värdeförändringar av fastigheter som uppgick till 940 miljoner kronor.
VD:n Henrik Saxborn pratar också om skatteförslaget som regeringen mottog den 30 mars 2017. Han menar på att det är en avvaktande inställning på transaktionsmarknaden under tiden skatteförslaget begrundas av regeringen. Han hoppas också att förslaget förpassas till papperskorgen.
Hemfosa har alltså ökat substansvärdet med 25% på ett år samtidigt som kursen gått ned. Idag handlas aktien till kraftig substansrabatt. Frågan är då om substansen är rätt värderad i förhållande till marknaden. Själv tror jag den är i underkant då försäljningar ofta görs till högre priser än bokade substansvärden generellt i branschen.
SvaraRaderaJag har jobbat över tjugo år i fastighetsbranschen och är fortsatt positiv till fastighetsmarknadens utveckling (branschskada?). Jag tror räntan och inflationen kommer att vara låga under mycket lång tid framöver, även om vissa rörelser upp och ned naturligtvis kommer att förekomma. Som jag ser det har räntan och inflationen fallit av fundamentala orsaker och den utvecklingen kommer inte ändras om inte de fundamentala förutsättningarna förändras. Jag ser inga tecken på det. Jag kan tipsa om ett 'papper' som ekonomer på BOE skrev om detta för några år sen.
Vad gäller avkastningskraven tror jag de snarare kommer att fortsätta sjunka. För tio år sen var genomsnittliga avkastningskravet i Stockholms innerstad för kontor ca 5% - samma som 5-årsräntan. Sen dess har räntan gått till noll och avkastningskravet sjunkit till 4%. Vad skulle du investera i om du var ansvarig för en pensionsfond?
I lite sämre lägen i Stockholm, där Castellum har majoriteten av sina fastigheter (Bromma etc), är dessutom avkastningskraven högre. Jag tror även spreaden på avkastningskrav kommer att tryckas ihop av det enkla skälet att det finns så mycket pengar som måste placeras. Obligationer ger nästan ingenting och aktier är så oerhört volatilt. Då måste pensionsförvaltare jaga andra placeringar och det enda som kan fånga upp den volymen av kapital är fastigheter.
Just nu är dock många väldigt oroade över räntan (inget nytt på den fronten alltså - man undrar ju varför somliga experter aldrig lär sig något av sina missade prognoser?) och även om skatteutredningen. Det finns alltid en osäkerhet om skatter men eftersom utredningen kom fram till att fastighetssektorn inte är underbeskattad och sektorn har en helt avgörande roll för att klara framtidens behov av bostäder, äldreboenden etc så har jag svårt att se att det kan bli några större förändringar.
Sammantaget är jag alltså super bullish på fastigheter på lång sikt, men känner mig helt agnostisk om det är rätt läge att investera just nu. Personligen tror jag det och köpte ganska mycket i samband med att skatteutredningen släpptes för det kändes som en bottenkänning då, men man vet aldrig.
Mvh Mattias
Tack för ett bra inlägg. Även din post Mattias. Intressanta synpunkter. Jag äger både Hemfosa och Castellum och tycker det är skönt att Hemfosas soliditet har stärkts. Hoppas de tar det lite lugnt med transaktionerna framöver och köper i Finland och inte i Sverige om de nu måste köpa.
SvaraRadera